In beginsel is de verhuurder verantwoordelijk voor gebreken aan de huurruimte. Dat is zo bepaald in de wet. Artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek stelt namelijk dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat de zaak geschikt is voor het gebruik waarvoor deze is verhuurd. Kortom: huur je een kantoor, dan moet de huurruimte ook daadwerkelijk als kantoor te gebruiken zijn. Dat impliceert werkende voorzieningen, een waterdicht dak en geen gevaarlijke situaties die zich kunnen voordoen.
Maar let op: deze regel ziet vooral op gebreken die er al waren toen het contract werd ondertekend of die ontstaan door normale slijtage. De verhuurder kan hierbij niet zomaar alle verantwoordelijkheid van zich afschuiven, ook niet met slimme clausules in het huurcontract.
Toch kan de bal ook bij de huurder komen te liggen. Dat gebeurt vooral als het gebrek ontstaat door diens eigen toedoen. Denk aan schade door verkeerd gebruik, aanpassingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht aan de huurruimte of gewoon pech door een ongelukje. Ook als de huurder bepaalde onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen in de huurovereenkomst, is hij zelf hiervoor verantwoordelijk.
Een ander belangrijk punt: kleine reparaties vallen doorgaans onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Wat ‘klein’ is, verschilt echter per situatie. Denk hierbij aan het vervangen van lampjes, het dichten van kleine lekken of het smeren van scharnieren.
Wat er precies in de huurovereenkomst vermeld staat, maakt een verschil. Veel verhuurders proberen via het contract zo veel mogelijk verantwoordelijkheden bij de huurder neer te leggen. En dat mag ook, tot op zekere hoogte. Zo kun je als verhuurder bijvoorbeeld afspreken dat de huurder verantwoordelijk is voor al het onderhoud of voor bepaalde installaties.
Maar ook hier zijn grenzen. De verhuurder kan niet alle verantwoordelijkheid zomaar wegcontracteren. Zeker niet als het gaat om structurele gebreken of gebreken die de veiligheid in gevaar brengen. Een rechter zal in de praktijk steeds nagaan wat redelijk is, ongeacht wat er op papier staat.
Het wordt extra ingewikkeld wanneer er verzekeringen in het spel zijn. Vaak beschikt de verhuurder over een opstalverzekering die het gebouw dekt, terwijl de huurder beschikt over een bedrijfsinventarisverzekering voor diens eigen spullen. Maar wat als er door een gebrek aan het pand schade ontstaat aan de inventaris van de huurder?
Dan wordt het een gepuzzel van wie wat, waar en wanneer heeft verzekerd. Logisch dat huurrecht specialisten regelmatig hierover worden geraadpleegd. Het loont om vooraf helder te hebben wie waarvoor is verzekerd en wat er gebeurt als verzekeringen elkaar niet dekken.
Natuurlijk kun je achteraf uitzoeken wie er aansprakelijk is. Slimmer is het om vooraf duidelijke afspraken hierover te maken. Laat bij de oplevering van de huurruimte alles goed controleren en vastleggen. Maak ook foto’s van de staat waarin het pand zich bevindt ten tijde van de overdracht. Discussies kosten immers tijd, energie en geld die je beter in je bedrijf kunt stoppen. Dit geldt zowel voor de huurder als de verhuurder.
Heb je vragen over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact met ons op.
Auteur: Niels Vanaken
