Menu
Tot jouw verbazing blijkt de woning na jouw intrek een vervelende lekkage aan het dak te vertonen. Het bouwkundig onderzoek dat je vervolgens laat uitvoeren wijst uit dat de woning al lange tijd een enorm vochtprobleem heeft. Uit navraag blijkt dat de verkoper hiervan op de hoogte was en deze informatie voor je heeft achtergehouden. Meer nog, voorafgaand aan de verkoop had hij de aanwezige vochtplekken op de muren verhuld met schilderwerk. Wat begon als een droom, eindigt inmiddels in een kostbare nachtmerrie. Maar hoe zit het juridisch nu precies?
Wanneer je een woning koopt, dan moet deze beantwoorden aan de koopovereenkomst. Dit klinkt op zich vrij logisch. Blijkt dit achteraf niet het geval te zijn, dan spreekt men juridisch van non-conformiteit. Je kunt dan als koper de verkoper aanspreken voor de vastgestelde verborgen gebreken.
Met ‘beantwoorden aan de overeenkomst’ wordt bedoeld dat jouw woning ‘die eigenschappen bezit die jij als koper volgens de overeenkomst mocht verwachten én die nodig zijn voor een normaal gebruik’. Een gelijkluidende bepaling tref je vaak aan in de koopovereenkomst zelf. Denk aan artikel 6.3 van het NVM-model.
Maar wanneer is sprake van normaal gebruik? Volgens vaste rechtspraak is dit het geval wanneer jij de woning kan bewonen ‘op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.’ Zo zal dit niet het geval zijn wanneer bijvoorbeeld sprake is van ernstige lekkages, vloerverzakkingen of muurscheuren in je woning.
In de praktijk zal de rechter per geval beoordelen of sprake is van een omstandigheid die een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit maakt het voorspellen van de uitkomst weleens lastig.
Als koper mag je ervan uitgaan dat de verkoper jou inlicht over alle gebreken waarmee hij bekend is. Op de verkoper rust immers een mededelingsplicht. In het geval van onze cliënt had de verkoper overduidelijk zijn mededelingsplicht geschonden. Hij had immers geen melding gemaakt van de daklekkage en het vochtprobleem. Zelfs had hij deze gebreken doelbewust verdoezeld.
Bedenk wel dat ook op jou als koper een onderzoeksplicht rust. Zo zal jij voorafgaand aan de aankoop de staat van de woning moeten onderzoeken. Twijfel jij over bepaalde eigenschappen van de woning, dan is het aan jou om hierover vragen te stellen aan de verkoper of verkoopmakelaar. Ook kan het zijn dat je bijkomend onderzoek hiernaar moet verrichten.
De reikwijdte van de mededelingsplicht en onderzoeksplicht leidt in de praktijk vaak tot discussie. De koper stelt dat de verkoper informatie heeft achtergehouden en de verkoper is van mening dat de koper zelf maar onderzoek had moeten plegen. In de rechtspraak is om die reden de ‘prioriteitsregel’ ontwikkeld. Deze regel komt kort gezegd erop neer dat ‘wanneer de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen had moeten verstrekken aan de koper, hij zich niet succesvol kan beroepen op schending van de onderzoeksplicht door de koper.’
Oftewel, de koper mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. In beginsel trekt de koper hiermee aan het langste eind. Toch kan de koper zich niet succesvol beroepen op schending van de mededelingsplicht door de verkoper als hij zélf bekend was met het gebrek. Dit geldt ook als hij redelijkerwijs hiermee bekend had kúnnen zijn. Hij kan dus niet uitsluitend vertrouwen op het woord van de verkoper.
Sta jij op het punt om een woning te kopen, dan volgen hier nog enkele tips. In de praktijk maakt men bij de verkoop van een woning vaak gebruik van de NVM-vragenlijst. Hierin laat de verkoper zich uit over de staat van de woning. Sta erop dat deze lijst correct en volledig wordt ingevuld en dat deze onderdeel vormt van de koopovereenkomst. Vraag hierover door bij de verkoper of verkoopmakelaar indien de verstrekte antwoorden in de lijst onvoldoende duidelijk zijn.
Neem in de koopovereenkomst expliciet op waarvoor je de woning wil gaan gebruiken. Doe dit zo gedetailleerd mogelijk. Deze bestemming zal de rechter immers meewegen bij de beoordeling of de woning geschikt is voor normaal gebruik.
Schakel een deskundig aankoopmakelaar in, die jou begeleidt in het aankooptraject. Verricht in ieder geval zelf voldoende onderzoek naar de staat van de woning en laat desnoods een bouwkundig onderzoek verrichten. Zeker wanneer het een oudere woning betreft. Het kost enige centen, maar het is de investering meer dan waard.
Heb je vragen over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact met ons op.
Auteur: Niels Vanaken
