Help, mijn woning heeft een verborgen gebrek!

koop woning
Stel je het verhaal van onze cliënt eens voor... Je koopt een prachtige stadsvilla en hebt hiervoor een serieus bedrag betaald. Voor de aankoop heb je een aankoopmakelaar ingeschakeld, want je wil natuurlijk niet voor verassingen komen te staan. Nadat je de woning meermaals hebt bekeken en onderzocht, lijkt deze in goede staat te verkeren. Dit hebben de verkoper en verkoopmakelaar je ook steeds voorgehouden. De hierop volgende onderhandelingen met de verkoper monden naar jouw gevoel dan ook uit in een goede deal. Of toch niet?
Oei, een vochtprobleem…

Tot jouw verbazing blijkt de woning na jouw intrek een vervelende lekkage aan het dak te vertonen. Het bouwkundig onderzoek dat je vervolgens laat uitvoeren wijst uit dat de woning al lange tijd een enorm vochtprobleem heeft. Uit navraag blijkt dat de verkoper hiervan op de hoogte was en deze informatie voor je heeft achtergehouden. Meer nog, voorafgaand aan de verkoop had hij de aanwezige vochtplekken op de muren verhuld met schilderwerk. Wat begon als een droom, eindigt inmiddels in een kostbare nachtmerrie. Maar hoe zit het juridisch nu precies?

Non-conformiteit

Wanneer je een woning koopt, dan moet deze beantwoorden aan de koopovereenkomst. Dit klinkt op zich vrij logisch. Blijkt dit achteraf niet het geval te zijn, dan spreekt men juridisch van non-conformiteit. Je kunt dan als koper de verkoper aanspreken voor de vastgestelde verborgen gebreken.

Met ‘beantwoorden aan de overeenkomst’ wordt bedoeld dat jouw woning ‘die eigenschappen bezit die jij als koper volgens de overeenkomst mocht verwachten én die nodig zijn voor een normaal gebruik’. Een gelijkluidende bepaling tref je vaak aan in de koopovereenkomst zelf. Denk aan artikel 6.3 van het NVM-model.

Maar wanneer is sprake van normaal gebruik? Volgens vaste rechtspraak is dit het geval wanneer jij de woning kan bewonen ‘op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.’ Zo zal dit niet het geval zijn wanneer bijvoorbeeld sprake is van ernstige lekkages, vloerverzakkingen of muurscheuren in je woning.

In de praktijk zal de rechter per geval beoordelen of sprake is van een omstandigheid die een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit maakt het voorspellen van de uitkomst weleens lastig.

Mededelingsplicht vs. onderzoeksplicht

Als koper mag je ervan uitgaan dat de verkoper jou inlicht over alle gebreken waarmee hij bekend is. Op de verkoper rust immers een mededelingsplicht. In het geval van onze cliënt had de verkoper overduidelijk zijn mededelingsplicht geschonden. Hij had immers geen melding gemaakt van de daklekkage en het vochtprobleem. Zelfs had hij deze gebreken doelbewust verdoezeld.

Bedenk wel dat ook op jou als koper een onderzoeksplicht rust. Zo zal jij voorafgaand aan de aankoop de staat van de woning moeten onderzoeken. Twijfel jij over bepaalde eigenschappen van de woning, dan is het aan jou om hierover vragen te stellen aan de verkoper of verkoopmakelaar. Ook kan het zijn dat je bijkomend onderzoek hiernaar moet verrichten.

De reikwijdte van de mededelingsplicht en onderzoeksplicht leidt in de praktijk vaak tot discussie. De koper stelt dat de verkoper informatie heeft achtergehouden en de verkoper is van mening dat de koper zelf maar onderzoek had moeten plegen. In de rechtspraak is om die reden de ‘prioriteitsregel’ ontwikkeld. Deze regel komt kort gezegd erop neer dat ‘wanneer de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen had moeten verstrekken aan de koper, hij zich niet succesvol kan beroepen op schending van de onderzoeksplicht door de koper.’

Oftewel, de koper mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. In beginsel trekt de koper hiermee aan het langste eind. Toch kan de koper zich niet succesvol beroepen op schending van de mededelingsplicht door de verkoper als hij zélf bekend was met het gebrek. Dit geldt ook als hij redelijkerwijs hiermee bekend had kúnnen zijn. Hij kan dus niet uitsluitend vertrouwen op het woord van de verkoper.

Sherlock Holmes

Sta jij op het punt om een woning te kopen, dan volgen hier nog enkele tips. In de praktijk maakt men bij de verkoop van een woning vaak gebruik van de NVM-vragenlijst. Hierin laat de verkoper zich uit over de staat van de woning. Sta erop dat deze lijst correct en volledig wordt ingevuld en dat deze onderdeel vormt van de koopovereenkomst. Vraag hierover door bij de verkoper of verkoopmakelaar indien de verstrekte antwoorden in de lijst onvoldoende duidelijk zijn.

Neem in de koopovereenkomst expliciet op waarvoor je de woning wil gaan gebruiken. Doe dit zo gedetailleerd mogelijk. Deze bestemming zal de rechter immers meewegen bij de beoordeling of de woning geschikt is voor normaal gebruik.

Schakel een deskundig aankoopmakelaar in, die jou begeleidt in het aankooptraject. Verricht in ieder geval zelf voldoende onderzoek naar de staat van de woning en laat desnoods een bouwkundig onderzoek verrichten. Zeker wanneer het een oudere woning betreft. Het kost enige centen, maar het is de investering meer dan waard.

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact met ons op.

Auteur: Niels Vanaken

Doe jij veilig zaken?

Word Open Legal member!

Deel dit artikel
Als ondernemer bereik je weleens het punt dat je een ingebrekestelling moet versturen. In de volksmond ook wel aanmaning of...
Personeel Stel, uw vennootschap gaat het schip in, een curator wordt aangesteld en een doorstart wordt gerealiseerd. De koper van...
Wanneer is sprake van een inbreuk? Van een inbreuk op jouw intellectueel eigendomsrecht is sprake wanneer iemand zonder jouw toestemming...
Je zal het als bestuurder van een BV maar voor de kiezen krijgen; persoonlijk aansprakelijk gesteld worden door de belastingdienst...
Wanneer je een ondernemer vraagt waar hij zakelijk het meest trots op is, dan antwoordt hij vaak “mijn merk”. Op...
Streef je als ondernemer naar een stabiele bedrijfsvoering, dan is het belangrijk dat je doorlopend beschikt voor voldoende cashflow. Hiervoor...